株式会社ライフスタンド

土地の売却時など、よく「確定測量が必要です。」と言われます。
この確定測量とは、対象地の境界を確定したうえで測量をおこなうことを言います。
では、なぜ「確定測量が必要です。」と言われるのかと言うと、
諸々理由はありますが、大前提としては、売主と買主のトラブル回避のためというところです。
近年、隣地さんと境界線の越境問題が話題になることが増えていることが理由です。

ところが「確定測量が必要です。」と言われると、この測量を行わなければ売却できないのでは？
と思わされるところがありますが、答えはNOです。確定測量をしなくても売却は出来ます。
建築の際に必要だからという話もあるようですが、建築の際に提出する建築確認申請には、
現況測量以上があれば、問題なく建築できます。
（ただし、測量の基点となる箇所は明確にしなければならず、勝手に決めることもできません。）

とはいえ、買主の取引条件に確定測量があり、売主としては金額を含めこの取引を完了させたいとなった場合には、
この確定測量を売主の費用と負担において行うことになると思いますが、必ず出来るかどうかは分かりません。
確定測量を行う際には、隣地所有者、道路が公道の場合は役所、私道の場合は持ち分所有者と道路に接する土地所有者等、
全員を集め承諾と書類への押印が必要になります。
なかには、古い時代からの因果関係などから応じてくれない方がいる場合もあります。
ともなりますと、確定測量は出来ないことになりますので、売主としては困ってしまいます。

そこで、最終手段とも言うべき方法が「筆界特定」です。
簡単に言いますと、イメージとしては、前述の確定測量は民間的な方法によるもので、
筆界特定は公的な方法により筆界を確定させる方法です。

仮に特段の理由もなく確定測量について承諾していただけない方がいても、
この方法により、筆界が確定されますので問題はなくなります。

ですが、注意点は、この作業には長い期間を要します。
すでに売却先が決まっている場合などは、この筆界確定が終わるまでまってくれることは少ないです。
当然に契約は解除されることになり、再度買主を探すことになります。
もちろん、取引条件も違ってきますし、タイミングによっては大きな金額差も出てくると思います。

そうならないためにも、事前に準備をすることが大事です。
まず、確定測量が必要かどうか。
そして問題なく完了できそうかどうか。
最悪、筆界確定が必要になりそうかどうか。
ここまでは調査することができますので、ぜひご相談ください。

さて、先日知り合いから相続の相談をもらいましたので、少しご紹介です。

相談者は42歳女性、再婚で子供1人（元夫との子）がいます。
相談内容は、元夫が亡くなった時と再婚した夫が亡くなった時の子供への相続についてです。

色々と思うところがあるようで、相続のことだけではないのですが、ひとまず、相続についてです。

仮に元夫が亡くなった場合、通常の考え方であれば相続人にこの子供が含まれます。
これは元夫が再婚をしていて子供がいたとしても、この女性のお子さんは相続人になります。

再婚した夫が亡くなった場合は、この女性の子供は含まれません。
もし相続人としたいのならば、養子縁組をすると実子と同じになりますので相続人となります。

養子縁組は、普通養子縁組と特別養子縁組があります。
普通養子縁組は、実親との縁は残りますので実親と養親の双方の相続人となります。
逆に、特別養子縁組は実親との縁を切りますので、養親の相続人となります。

この女性の子供への相続権は元夫または養親または双方から得ることができますが、
養子になった場合は現実的には他にも課題が出てくるため、簡単に決めれることではありません。
ひとまず、相続権と言う意味ではこういった回答になりました。

不動産の取引で土地については、「公簿売買」か「実測売買」の記載が必ずあります。
この違いについて、簡単に触れておきたいと思います。

公簿売買とは、登記簿の面積をもとに取引を行うことを言い、
実測面積とは、実際に測量を行った面積で取引を行うことを言います。

では、何が違ってくるのかと言いますと、
土地の価格の考え方には坪単価や㎡単価といった概念があります。
つまり、土地の面記×坪単価（㎡単価）＝価格というイメージです。
この価格について取り扱いまたは考え方に違いがあります。

公簿売買の場合は、あくまで登記簿やすでに法務局に備え付けられている測量図をもとに、
土地の面積を確定し取引を行いますので、仮に実際に測量した面積と取引上の面積に差異があっても、
その差額について調整や清算は行わないとされています。

実測売買の場合は、その名のごとく、実際に測量を行った結果の面積で取引を行います。
また、契約上は登記簿面積を設定し、坪単価や㎡単価を決めて、実際の面積との差異を清算する方法もあります。
面積が小さくなっても大きくなっても清算を行います。

どちらについても、その根拠となる書類等はあるはずですし、
この取引の種類と違いを知っておけば、よほどの事情でもなければ大きな問題とはならないはずです。

そして、不動産会社が仲介に入る場合は、取引のもととなる測量図などのチェックは必ず行っていますし、
あまりに時代が古い測量図の場合など、公簿売買であっても実測売買であっても、
契約を取り交わす前に現況測量は行い、その差異については予め確認できるように準備しているはずです。

あえて言われると気になる話ではありますが、変に心配することはないと思います。
取引の前に確認しておきたいことのひとつとして知っておいていただければと思います。

配偶者には「配偶者控除」という特例があります。
これは、財産の維持形成に対する配偶者の内助の功や今後の生活の保障などを考慮して設けられているものです。

配偶者控除の適用を受けると、配偶者が実際に取得した正味の遺産額が１億6,000万円までか、
遺産額の法定相続分に相当する金額までは相続税はかかりません。

また、贈与税についても「配偶者控除」という特例があります。
これは、婚姻期間が20年以上で居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、
基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除できるという特例です。

このように配偶者については、大きな優遇措置があります。

これだけを見ると相続対策としても配偶者控除を大いに利用したいところですが、
相続財産の額によっては、双方を利用するデメリットもありますし、
配偶者に相続税がかからない状況にしたとしても、将来、配偶者が亡くなった場合の相続（二次相続）時に、
相続人（一般的には子）については、配偶者控除のような軽減措置がありませんので、
相続税負担が重くなってしまうことも考えられます。

個々のケースによって最善の方法がありますので、事前に準備しておくことが望ましいと思います。

新築戸建てをお探しの方。
今、とにかく売れています。
完成物件がかなり少ない状況です。
つまり、完成前に契約が終わっているということです。
大きな買い物ですから慌てて決めるのはお勧めできませんが、検討できる物件があるようでしたら、
しっかりと急いで検討してください。

完成していないから検討できないと思っている方。
全く同じ物件ではないですが、同じ施工会社の完成物件をどこかしらの地域で見学することができます。
それでも完成物件が無い場合は、建物の仕様書や設計図でも十分に検討できます。

誰かが良いと思っている物件は、他にも良いと思っている方が必ずいます。
一歩早く踏み出した方が購入できる状況です。
じっくりご説明させていただきますので、いつでもお気軽にご相談ください。