株式会社ライフスタンド

土地の売却や建築する際に「測量」というキーワードが出てきます。
不動産業界や建築業界では、当たり前のように知られていることですが、
一般の方達にとっては、なんだか小難しい話のように聞こえるかもしれません。

この測量ですが、簡単な話、対象となる敷地はどこからどこまでですか？ということです。
例えば、敷地をブロックで囲っていたとします。
見た目ではブロックで囲われているところが、対象となる敷地と思われますが、
でもブロックの内側までなのか、外側までなのか、はたまた、そもそも範囲が違うのか。
こんなことがあるかもしれませんし、そうなりますと売却や建築の際には困ってしまします。
そのため、「測量」という作業を行い敷地の範囲を分かるようにするわけです。

この測量には大きく分けて３種類で現況測量、民民査定測量、官民査定測量とあります。

現況測量は、元となる資料や現在の状況等を踏まえ、敷地の広さや形を調べる測量です。
建築する際の建築確認を取得するうえでは、この測量でも可能です。

民民査定測量とは、対象地に接する隣地と境界確認を行い敷地の範囲を確定する測量です。
隣地トラブルの多くは境界付近における造作物や設置物が原因と言われていますので、
この作業を行っていれば、隣地との境が分かりますのでトラブル防止になります。

官民査定測量は、敷地と道路の境界を確認し道路の幅員を確定する測量です。
官と民ですので、役所（道路所有者）と敷地所有者で作業を行い、敷地と道路の境界を明確にすることもできます。

土地の取引や建築の際に耳にする「確定測量」というのもございますが、
これは、民民査定測量または官民査定測量またはその両方を行った結果の測量のことです。

その目的に合わせて必要な測量方法も変わってきますが、
誤解のないようにお伝えすれば、どの測量もその取引や建築する際の建築会社それぞれのルールにおいて、
必要性の可否が問われるだけで、所有者や買主、建築の注文者が行うべき義務ではありません。

新たにその地域にお住まいになる方や売却を検討されている方は、
なにかしらの測量が必要になる可能性がありますので、不動産会社や建築会社と相談されてください。
目的や状況に応じて判断するものなので、なんでもかんでも確定測量が必要ですという方に出会った場合は、
なぜ必要なのかを確認するといいと思います。測量費は安くないですから。

家を購入する際、家を建築する際、その土地の地盤が気になるところだと思います。
対象地の情報を得るためには、地盤調査を行わなければなりませんが、
インターネットでも過去の地盤調査の様子を知ることができるサイトもあります。

近年では住宅瑕疵担保履行法や住宅瑕疵担保保険の関係から、
建築する前の地盤調査はほとんどの場合行われているようです。
そして、地盤調査の結果、耐力が足りないとなった場合は地盤改良を行うのが一般的です。

地盤改良の要否については建築する家によっても違ってきますし、
改良工事は、行わなくても大丈夫な地盤が理想的ですが、
改良工事を行わなくてはならない土地がダメな土地というわけでもありません。

地域によっても、もともとその地域を構成する地盤に強弱が有ったり、
分譲地では隣の土地は改良工事不要だったけどその隣は必要であったりと、
数メート違うだけでも要否が違ってくることもあります。

地盤調査と改良工事を行う一番の目的は「安心して暮らせる家にするため」です。
色々な情報が出てますが、誤解のないようにしていただきたいと思います。

契約不適合責任については、不動産を購入する買主は知っておいて方が良いでしょう。

民法改正により、以前までは瑕疵担保責任と言われていたものが、
契約不適合責任という名称に変わりました。
簡単言うと、商品に不備があった場合に売主がその責任を負うという内容です。

この規定は任意規定のため、どのように特約をしようが原則としては自由です。
そのため、宅建業者と取引をする一般の方にとっては、不動産のプロである宅建業者に
都合の良い特約を結ばれてしまう恐れがあります。

そこで、宅建業法では、「宅建業者が自ら売主となる売買契約において、その目的物の種類または
品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、
民法の規定に関する機関について、その目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない」としています。

つまり、売主が宅建業者の場合、買主は、何か建物や土地に問題が発生した場合、
少なくとも引渡しから２年間は売主に責任を負ってもらえるということです。

クーリングオフ制度はご存だと思いますが、不動産取引においても、
この制度が利用できることはご存じでしょうか。

クーリングオフの目的は、冷静な判断をできない場所で、
契約や申し込みを行ってしまったお客様を保護するための制度で、
簡単言えば、申し込みや契約をキャンセルすることです。

通常では、買主の十分な検討のうえ購入の意思を伝えるものですから、
クーリングオフを前提として、話を進めていくことはないと思いますが、
もし、想像していなかった事情が発生したり、結果、検討不十分であったりと、
やむを得ない時のため知っておくとよいと思います。

なお、クーリングオフは、必ず書面で行わなければならないとされています。
そして、クーリングオフができる期間は、宅建業者から書面で告げられた日から起算して、
8日間とされています。（他にも要件有ります。）

なお、売主が宅建業者でない場合は、この制度は利用できませんので。

担保責任とは、契約の内容に適合しない目的物を引き渡してしまった時に、
相手方に対してその責任を負担することを言います。

この担保責任の期間については、その不適合を知った時から1年以内に
その旨を売主に通知しなければならないというのが原則です。

例外として、売主がその不適合を知っていた場合は、この期間の制限はなくなるとされています。

特に、自宅や所有の土地を売却する際に買主にとって何か不都合になり得ることがある場合は、
その事を誠実に告げてください。これは、物的なことはもちろんですが、
近隣トラブルなど精神的なことにも気を配る必要があります。

また、担保責任を負わない旨の契約を結ぶ場合もありますが、
担保責任になり得ることで、売主が知っていたにも関わらず告げなかったことは、
その責任を逃れることは出来ないとされていますのでお気を付けください。