株式会社ライフスタンド

近年、集中豪雨や例年よりもはるかに多い雨量等により冠水や氾濫といった事態が発生しています。
自然の脅威を目の当たりにし、本当に心苦しい映像などを見るといたたまれない気持ちになります。

不動産業界でもこういった事象により取引時において水害リスクに係る情報が契約締結の意思決定を行う上で
重要な要素となっているとし、取引時に、ハザードマップを提示し取引の対象となる物件の位置等について
情報提供するように義務付けられました。

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）については以下のようになりました。
・水防法に基づき作成された水害ハザードマップを提示し対象物件の概ねの位置を示すこと
・市町村が配布する印刷物又は市町村のHPに掲載されているものを印刷したものであって入手可能な最新のものを使うこと
・ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましいこと
・対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮すること

なお、国土交通省が運営するハザードマップポータルサイトでも観覧することができます。

不動産を購入する時や建築をする時に、何度も聞かされる建ぺい率と容積率。
新築で建売を購入される場合には、然程気にしないことですが、
中古住宅の購入や注文住宅での建築の際などでは気にしていただいた方がよいでしょう。

建ぺい率とは、その土地に対してどの程度の広さを利用して建築物を建てていいのかという割合です。
建築面積と言われ、建物を真上から見たときの水平投影面積で算出されます。
例えば、１階が小さく２階が大きい場合は、一見土地にくっ付いているのは１階なので、
１階の建築面積が算出の対象になりそうですが、水平投影面積とされていますので２階の面積が対象となります。

この建ぺい率は地域ごとに決められており、建ぺい率を超過している物件は違法建築物の扱いとなります。

中古物件には稀に建ぺい率を超過している物件があり、場合によっては住宅ローンの審査にも影響が出ます。
注文住宅で建築を考える際には、建築したい面積（間取り）から土地の広さも決まってきますが、
例えば、１階が48㎡の総2階（96㎡）を建築する計画の場合、
建ぺい率が40%の場所では約120㎡以上必要になりますが、60%の場所では約80㎡で済みます。

不動産を見る上では、大変重要な指標です。

土地の売却時など、よく「確定測量が必要です。」と言われます。
この確定測量とは、対象地の境界を確定したうえで測量をおこなうことを言います。
では、なぜ「確定測量が必要です。」と言われるのかと言うと、
諸々理由はありますが、大前提としては、売主と買主のトラブル回避のためというところです。
近年、隣地さんと境界線の越境問題が話題になることが増えていることが理由です。

ところが「確定測量が必要です。」と言われると、この測量を行わなければ売却できないのでは？
と思わされるところがありますが、答えはNOです。確定測量をしなくても売却は出来ます。
建築の際に必要だからという話もあるようですが、建築の際に提出する建築確認申請には、
現況測量以上があれば、問題なく建築できます。
（ただし、測量の基点となる箇所は明確にしなければならず、勝手に決めることもできません。）

とはいえ、買主の取引条件に確定測量があり、売主としては金額を含めこの取引を完了させたいとなった場合には、
この確定測量を売主の費用と負担において行うことになると思いますが、必ず出来るかどうかは分かりません。
確定測量を行う際には、隣地所有者、道路が公道の場合は役所、私道の場合は持ち分所有者と道路に接する土地所有者等、
全員を集め承諾と書類への押印が必要になります。
なかには、古い時代からの因果関係などから応じてくれない方がいる場合もあります。
ともなりますと、確定測量は出来ないことになりますので、売主としては困ってしまいます。

そこで、最終手段とも言うべき方法が「筆界特定」です。
簡単に言いますと、イメージとしては、前述の確定測量は民間的な方法によるもので、
筆界特定は公的な方法により筆界を確定させる方法です。

仮に特段の理由もなく確定測量について承諾していただけない方がいても、
この方法により、筆界が確定されますので問題はなくなります。

ですが、注意点は、この作業には長い期間を要します。
すでに売却先が決まっている場合などは、この筆界確定が終わるまでまってくれることは少ないです。
当然に契約は解除されることになり、再度買主を探すことになります。
もちろん、取引条件も違ってきますし、タイミングによっては大きな金額差も出てくると思います。

そうならないためにも、事前に準備をすることが大事です。
まず、確定測量が必要かどうか。
そして問題なく完了できそうかどうか。
最悪、筆界確定が必要になりそうかどうか。
ここまでは調査することができますので、ぜひご相談ください。

不動産の取引で土地については、「公簿売買」か「実測売買」の記載が必ずあります。
この違いについて、簡単に触れておきたいと思います。

公簿売買とは、登記簿の面積をもとに取引を行うことを言い、
実測面積とは、実際に測量を行った面積で取引を行うことを言います。

では、何が違ってくるのかと言いますと、
土地の価格の考え方には坪単価や㎡単価といった概念があります。
つまり、土地の面記×坪単価（㎡単価）＝価格というイメージです。
この価格について取り扱いまたは考え方に違いがあります。

公簿売買の場合は、あくまで登記簿やすでに法務局に備え付けられている測量図をもとに、
土地の面積を確定し取引を行いますので、仮に実際に測量した面積と取引上の面積に差異があっても、
その差額について調整や清算は行わないとされています。

実測売買の場合は、その名のごとく、実際に測量を行った結果の面積で取引を行います。
また、契約上は登記簿面積を設定し、坪単価や㎡単価を決めて、実際の面積との差異を清算する方法もあります。
面積が小さくなっても大きくなっても清算を行います。

どちらについても、その根拠となる書類等はあるはずですし、
この取引の種類と違いを知っておけば、よほどの事情でもなければ大きな問題とはならないはずです。

そして、不動産会社が仲介に入る場合は、取引のもととなる測量図などのチェックは必ず行っていますし、
あまりに時代が古い測量図の場合など、公簿売買であっても実測売買であっても、
契約を取り交わす前に現況測量は行い、その差異については予め確認できるように準備しているはずです。

あえて言われると気になる話ではありますが、変に心配することはないと思います。
取引の前に確認しておきたいことのひとつとして知っておいていただければと思います。

不動産の売却査定で気にしておきたいことがあります。

売却査定と言った場合、多くは取引相場をもとに算出されます。
この査定額は、一般の方に購入してもらうことが前提となります。
一般の方に購入してもらいますので、取引条件など売主買主の双方が承諾すれば基本的に成立しますが、
いつまでに売りたいや早く現金化したいという方には向いていません。

対して、買取査定と言うものもあります。
不動産会社や建築会社等に買い取ってもらうことを前提とした査定になります。
一定の取引条件が付いてきますが、早い現金化が可能です。

また、査定の仕方にも大きく2つあります。
ひとつは机上査定です。
この査定の場合、物件自体の事情はほとんど加味されません。
つまり、実際の売却時の金額とは大きな差が出てくることが想定されます。
ひとまずの目安が欲しい方に向いています。

対して、訪問査定と言うものがあります。
この場合は、物件自体を調査し物件事情を加味して査定を行いますので、より現実的な査定額となります。
売却を検討されている方には訪問査定をお勧めいたします。

査定の方法や仕方により、金額差は必ず出てきます。
依頼者としては金額がより高いところを選びたいといいうのが本音だと思います。
ですが、査定を行った目的に合っているかの判断も必要です。